Påverkar en gåva i form av en fastighet kommande arv?
– Det vanliga är att generationsskifte av fastighet sker genom gåva. Gåvor som ges till egna barn antas utgöra förskott på arv, medan gåvor till andra än barn inte gör det. I gåvobrev kan gåvogivaren frångå detta och till exempel förordna att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, trots att mottagaren är gåvogivarens barn. Gåvogivaren bör noggrant överväga de familjejuridiska konsekvenserna av gåvan: Hur uppnås rättvisa mellan barnen? Hur kan en tvist undvikas (nu och i framtiden) om endast ett av barnen ska få fastigheten? Ska övriga barn kompenseras med gåva av kontanta medel? Vad är fastighetens värde? Kanske har gåvogivaren i testamente förordnat något specifikt angående fastigheten som nu ges bort? I samband med att gåvan ges bör en översyn göras av gåvogivarens samtliga familjejuridiska dokument och avtal, säger Emma Forsberg.
Vad innebär gåvovillkor?
– En gåvogivare kan uppställa diverse villkor för gåvan. Vanligt förekommande villkor är att gåvan ska utgöra mottagarens enskilda egendom, att gåvogivaren behåller nyttjanderätten till fastigheten, att gåvan ska utgöra förskott på arv eller att någon ska ha förköpsrätt om fastigheten ska säljas i framtiden. Om fastigheten ges till fler än ett barn bör även ett samäganderättsavtal övervägas som ett komplement till gåvobrevet. Sådant avtal reglerar kostnader, arbete, nyttjande och andra frågor kopplade till samägandet och kan i många fall vara värdefullt för att inte onödiga tvister ska uppkomma ägarna emellan.
Vilka är de skattemässiga konsekvenserna?
– Sedan avskaffandet av Arvs- och gåvoskattelagen 2004 utgår ingen gåvoskatt för en fastighetsgåva. Gåvotagaren övertar gåvogivarens anskaffningsvärde, något som får betydelse om gåvomottagaren säljer fastigheten och då ska deklarera vinst eller förlust. Något att vara uppmärksam på är om vederlag lämnas från gåvotagaren till gåvogivaren i samband med gåvan (till exempel att gåvomottagaren övertar gåvogivarens lån eller att viss ersättning för gåvan lämnas). Under vissa omständigheter kan då gåvan skatterättsligt ses som ett köp, vilket utlöser kapitalvinstbeskattning för gåvogivaren.
Vad ska ett gåvobrev innehålla?
– Ett gåvobrev är ett skriftligt, fysiskt dokument som förutom en överlåtelseförklaring även innehåller uppgifter om fastighetsbeteckning, gåvogivare, gåvotagare och deras personnummer. Av gåvobrevet ska det tydligt framgå vilken fastighetsandel som gåvan avser. Vidare krävs det att gåvobrevet undertecknas av gåvogivaren och att gåvotagaren genom sin underskrift samtycker till gåvan och dess villkor. Gåvogivarens underskrift måste bevittnas av två personer för att lagfart ska kunna beviljas. I vissa fall krävs det även att givarens make eller sambo samtycker till gåvan eller, om gåvogivaren är skild, att ett bodelningsavtal uppvisas.
Hur blir gåvotagaren formell ägare till fastigheten?
– För att registrera det nya ägandet ska gåvomottagaren ansöka hos Lantmäteriet om lagfart. Sådan ansökan ska göras inom tre månader från förvärvet. När ärendet är handlagt skickar Lantmäteriet en faktura för expeditionsavgift och eventuell stämpelskatt. Notera att expeditionsavgift tas ut för varje förvärvshandling. Om man till exempel ger sina tre barn var sin del av fastigheten och skriver tre gåvobrev, får man betala tre expeditionsavgifter. Skriver man i stället bara ett gåvobrev, tas endast en expeditionsavgift ut, avslutar Emma Forsberg.
Kontakta Carnegies familjerättsjurister
Det är många frågor att ta ställning till när det kommer till gåva av fastighet till nästa generation, dels när det kommer till det praktiska runt själva gåvan, dels när det gäller ägande och rättvisa. Varje fall är unikt och det är viktigt att gå igenom situationen och konsekvenserna tillsammans med en familjerättsjurist.