Gåva mot vederlag
Generationsskifte av fastigheter sker ofta genom gåva. Men det är inte ovanligt att visst vederlag lämnas från gåvotagaren till gåvogivaren i samband med gåvan, exempelvis att gåvomottagaren övertar gåvogivarens lån eller att viss kontantersättning för gåvan lämnas. I dessa situationer gäller det att vara uppmärksam eftersom gåvan under vissa förhållanden kan komma att ses som ett köp rent skattemässigt, vilket utlöser kapitalvinstbeskattning för gåvogivaren.
När utlöses kapitalvinstbeskattning?
För att en överlåtelse av en fastighet ska ses som en gåva rent skattemässigt får vederlaget inte överstiga taxeringsvärdet för aktuellt år. Skulle vederlaget däremot motsvara taxeringsvärdet, eller vara högre än detta, ses överlåtelsen som ett köp vilket utlöser kapitalvinstbeskattning för gåvogivaren. Detta oavsett om överlåtelsen benämns som gåva. Det måste också finnas en gåvoavsikt från gåvogivarens sida. Skulle överlåtelsen ske till marknadsvärde ses gåvan som ett köp trots att vederlaget är lägre än taxeringsvärdet.
Stämpelskatt i vissa fall
Normalt sett utgår inte stämpelskatt vid gåva av fastighet. Om vederlag lämnas för gåvan kan dock stämpelskatt bli aktuellt. För att avgöra om stämpelskatt ska erläggas jämförs taxeringsvärdet från föregående år med den summa som är vederlaget för gåvan, varvid det är viktigt att ha i åtanke att även övertagande av lån ses som vederlag. Om summan uppgår till 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde ska stämpelskatt erläggas på samma sätt som vid ett köp. Stämpelskatten utgör 1,5 procent av det högsta av taxeringsvärdet och vederlaget.
Ingen gåvoskatt
Sedan avskaffandet av arvs- och gåvoskattelagen för tjugo år sedan utgår inte längre någon gåvoskatt för fastighetsgåvor. Gåvotagaren övertar gåvogivarens anskaffningsvärde, något som får betydelse om gåvomottagaren i framtiden säljer fastigheten och då ska deklarera vinst eller förlust. Tänk då på att eventuellt vederlag vid gåvotillfället inte får beaktas vid den kommande kapitalvinstberäkningen. Den eventuella latenta kapitalvinstskatt som finns vid gåvotillfället tas således över av gåvotagaren, vilket är viktigt att ta i beaktande i rättvisehänseende mellan barnen när gåvans värde beräknas.
Rättvisa mellan barnen
Gåvor som ges till egna barn utgör enligt huvudregeln förskott på arv. I gåvobrev kan gåvogivaren frångå detta och förordna att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, trots att mottagaren är gåvogivarens barn. Gåvogivaren bör noggrant överväga de familjejuridiska konsekvenserna av gåvan; hur uppnås rättvisa mellan barnen, hur kan en tvist undvikas (nu och i framtiden) om endast ett av barnen ska få fastigheten, ska syskonen kompenseras med gåva av kontanta medel, vad är fastighetens värde, etc.?
En vanlig situation är att endast ett av barnen övertar en fastighet och att dess syskon kompenseras med kontanta medel. Inte sällan får vi frågor om gåvotagaren kan kompensera sina syskon och därmed ”lösa ut dem” från deras framtida del. En sådan lösning kan vara olycklig av många olika anledningar. Framför allt blir det fel arvsrättligt eftersom syskonen primärt är arvsberättigade gåvogivaren och inte gåvotagaren. Kompensationen skulle i sådant fall komma från fel person och syskonen riskerar att hamna i en konflikt den dagen gåvogivaren går bort.
Kontakta Carnegies jurister
Det är många frågor att ta ställning till när det kommer till generationsskifte av fastighet, framför allt om vederlag för gåvan lämnas. Utöver det bör övriga villkor, som exempelvis villkor om enskild egendom, förköpsrätt, hembud och nyttjanderätt övervägas. Det är också viktigt att själva gåvobrevet upprättas på rätt sätt och att lagfartsansökan blir korrekt. Varje fall är unikt och det är viktigt att gå igenom situationen och konsekvenserna tillsammans med en jurist.